Todo lo que necesitas saber sobre tu comunidad

Los honorarios son libres: no hay un baremo oficial y varían mucho de un despacho a otro. En Veris publicamos nuestras tarifas: 110 €/mes para comunidades de hasta 15 propietarios, 140 €/mes de 16 a 25 y, a partir de ahí, por vivienda: 5,50 €/mes de 26 a 49, 5,00 € de 50 a 75 y 4,50 € con más de 75. Las plazas de garaje y los trasteros se suman aparte. IVA no incluido. Tienes el detalle en nuestra página de honorarios.

La cuota cubre la gestión ordinaria que la ley atribuye al administrador (art. 20 LPH): presupuesto y cuentas anuales, cobros y pagos, mantenimiento e incidencias, convocatoria y acta de la junta ordinaria y custodia de la documentación. Los trámites extraordinarios y la gestión de obras se presupuestan aparte, a precio cerrado y comunicado por escrito antes de empezar. Así nunca te llevas sorpresas en el recibo.

Lo decide la junta de propietarios por mayoría simple (art. 17.7 LPH); no hace falta unanimidad ni tres quintos. Incluye en el orden del día el cese del administrador actual y el nombramiento del nuevo, en la junta ordinaria o en una extraordinaria. La extraordinaria la convoca el presidente o la pueden pedir el 25 % de los propietarios o de las cuotas (art. 16.1). Si eliges Veris, nos encargamos del traspaso de la documentación y hacemos una auditoría contable inicial sin coste.

Sí. Los cargos se nombran por un año salvo que los estatutos digan otra cosa, pero la junta puede cesar al administrador antes de que termine, en junta extraordinaria (art. 13.7 LPH). No tienes que esperar a la junta ordinaria. Eso sí, revisa el contrato de servicios del administrador actual: si prevé un preaviso, conviene respetarlo para evitar reclamaciones.

La documentación es de la comunidad, no del administrador. Libros de actas, contabilidad, contratos, recibos y saldos tienen que pasar al nuevo administrador (arts. 19.4 y 20 LPH). La ley no fija un plazo de entrega, así que conviene pedirla por escrito. Si cambias a Veris, gestionamos nosotros el traspaso con el administrador saliente y hacemos una auditoría contable inicial sin coste, para que sepas exactamente en qué estado están las cuentas.

Primero, deja constancia por escrito (correo electrónico o burofax) de lo que pides y del plazo que das. Puedes pedir que te enseñe las cuentas y la documentación, porque el administrador la custodia a disposición de los propietarios (art. 20 LPH). Si la situación no mejora, la solución es cambiarlo: basta un acuerdo por mayoría simple (art. 17.7), incluso en junta extraordinaria y antes de que acabe su mandato (art. 13.7).

En Veris el precio depende del tamaño de tu comunidad, no del municipio: aplicamos la misma tarifa en Alboraya que en Valencia. Son 110 €/mes hasta 15 propietarios, 140 €/mes de 16 a 25 y, en comunidades mayores, entre 5,50 € y 4,50 € por vivienda y mes según el número de viviendas. Las plazas de garaje y los trasteros van aparte. IVA no incluido. Calcula tu cuota en nuestra página de honorarios.

No. Si la comunidad no nombra a nadie, las funciones de administrador y secretario las asume el presidente (art. 13 LPH). Puede ser administrador cualquier propietario, un profesional cualificado o una empresa (art. 13.6). Las comunidades de cuatro propietarios o menos pueden acogerse al régimen del art. 398 del Código Civil si sus estatutos lo prevén (art. 13.8). Un profesional aporta tiempo, conocimiento legal y continuidad aunque el presidente cambie cada año.

La Ley de Propiedad Horizontal no lo exige. Pide que el administrador sea propietario, persona con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o empresa (art. 13.6 LPH). La CNMC considera la actividad de libre ejercicio, aunque solo los colegiados pueden usar la denominación colegial. Al elegir administrador, pregunta también por su seguro de responsabilidad civil, si la cuenta bancaria está a nombre de la comunidad y qué informes vas a recibir.

Según el art. 20 LPH, el administrador se encarga de velar por el buen funcionamiento del edificio, preparar el plan de gastos y proponer cómo financiarlo, y cuidar la conservación del inmueble. También ordena las reparaciones urgentes e informa de ellas al presidente, ejecuta los acuerdos de la junta, hace cobros y pagos, actúa como secretario y custodia la documentación. La junta puede encargarle además otras funciones.

Cada año la junta debe aprobar el presupuesto y las cuentas (art. 16.1 LPH), y tienes derecho a consultar la documentación que custodia el administrador (art. 20). Pide los extractos de la cuenta, comprueba que está a nombre de la comunidad y que el fondo de reserva llega al menos al 10 % del presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Si cambias a Veris, hacemos una auditoría contable inicial sin coste.

La junta aprueba la liquidación de la deuda y se notifica al deudor. Con el certificado de ese acuerdo, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, la comunidad puede reclamar por el proceso monitorio especial (art. 21 LPH). Sirve para cuotas ordinarias, derramas y fondo de reserva. Si el moroso se opone, se puede pedir embargo preventivo sin caución, y los gastos del requerimiento previo se le cargan a él, con los límites legales.

Puede asistir y hablar, pero no votar si no está al corriente de las deudas vencidas, salvo que las haya impugnado judicialmente o consignado (art. 15.2 LPH). Su cuota tampoco cuenta para calcular las mayorías. La convocatoria debe incluir la lista de propietarios privados de voto (art. 16.2). Aun así, no conviene colgar listas de morosos en el tablón: lo recomendable es notificar a cada uno de forma individual.

El piso responde de las deudas del anterior propietario hasta la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Para evitar sorpresas, en la escritura el vendedor debe declarar que está al corriente o cuánto debe. Antes de comprar, pide el certificado de deudas con la comunidad: el administrador tiene que emitirlo en un plazo de 7 días naturales.

Las derramas para mejoras las paga quien sea propietario cuando cada pago es exigible, no quien lo era cuando se aprobaron (art. 17.11 LPH). Por eso importa la fecha de vencimiento de cada plazo. En los demás casos, lo más recomendable es que comprador y vendedor pacten en el contrato quién asume cada derrama. Antes de firmar, pregunta al administrador si hay derramas aprobadas y pendientes de cobro.

Es una reserva obligatoria para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Debe ser como mínimo el 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH), y con cargo a él se puede contratar el seguro del edificio o un contrato de mantenimiento. El fondo pertenece a la comunidad, así que al vender tu piso no recuperas la parte que aportaste.

Sí. El presidente se elige entre los propietarios por votación, turno rotatorio o sorteo, y el cargo es obligatorio (art. 13.2 LPH). Si tienes motivos para no ejercerlo, puedes pedir al juez que te releve dentro del mes siguiente a tu nombramiento, explicando las razones. Cuando la comunidad tiene un administrador profesional, la carga de trabajo del presidente se reduce mucho.

La convoca el presidente, o la pueden pedir propietarios que representen el 25 % de los propietarios o de las cuotas (art. 16.1 LPH). La citación debe indicar el orden del día, el lugar, la fecha y la hora, y enviarse con la antelación suficiente para que llegue a todos (art. 16.3). Si en primera convocatoria no hay quórum, la segunda se celebra sin quórum media hora después o dentro de los 8 días naturales siguientes.

Depende del asunto (art. 17 LPH). Hace falta unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos. Tres quintos de propietarios y cuotas para portería o vigilancia, alquilar elementos comunes, innovaciones no exigibles o regular los pisos turísticos. Mayoría simple para el ascensor, las obras de accesibilidad y el resto de acuerdos, como cambiar de administrador. Un tercio para instalaciones de energías renovables. Los ausentes que no se opongan en 30 días cuentan como voto a favor (art. 17.8).

La Ley de Propiedad Horizontal no regula todavía las juntas telemáticas. La habilitación de la pandemia fue temporal y ya no está vigente. En mayo de 2026 el Congreso admitió a trámite una proposición de ley para permitir juntas telemáticas y mixtas, pero mientras no se apruebe, lo más seguro es convocar en un lugar físico y ofrecer la conexión en línea como complemento. Así reduces el riesgo de que se impugnen los acuerdos.

Puedes impugnar ante el juez los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los que perjudican gravemente a la comunidad en beneficio de algunos propietarios y los que te causan un perjuicio grave que no estás obligado a soportar (art. 18 LPH). Para impugnar tienes que haber votado en contra, haber estado ausente o haber sido privado del voto indebidamente, y estar al corriente de pago. El plazo es de 3 meses, o de 1 año si el acuerdo va contra la ley o los estatutos.

Sí, dentro de unos límites. Las obras de accesibilidad son obligatorias sin acuerdo de la junta cuando las pide un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o hagan voluntariado personas con discapacidad o mayores de 70 años. El coste anual, descontadas las ayudas, no puede superar 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. También son obligatorias si las ayudas concedidas cubren el 70 % del coste (art. 10.1.b LPH).

Por regla general, sí. Todos contribuyen según su cuota de participación (art. 9.1.e LPH), y las obras de accesibilidad aprobadas por mayoría obligan también a quien votó en contra (art. 17.2). Un bajo o un local solo queda exento si el título constitutivo o los estatutos lo dicen expresamente, y esas exenciones se suelen interpretar de forma restrictiva, sobre todo cuando se trata de instalar un ascensor nuevo y no solo de mantenerlo.

Para instalaciones comunes de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, basta el voto de un tercio de los propietarios que represente un tercio de las cuotas (art. 17.1 LPH, en la redacción del Real Decreto-ley 7/2026). Ten en cuenta que, con esa mayoría, el coste no se puede repercutir a quien no votó a favor. Si queréis que paguen todos, hace falta una mayoría mayor; plantéalo con tu administrador antes de la junta.

Es el Informe de Evaluación del Edificio de Vivienda de la Comunitat Valenciana, la «ITV» de los edificios. Es obligatorio en edificios residenciales de más de 50 años, y en cualquier edificio que quiera pedir ayudas de rehabilitación. Revisa la conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética. Lo encarga la comunidad a un técnico y debe inscribirse en el registro autonómico. No tenerlo puede suponer sanciones.

La convocatoria valenciana de fondos Next Generation cerró el 27 de febrero de 2026. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) ya está en vigor y permite pedir ayudas a las comunidades de propietarios, pero cada convocatoria la publica la Generalitat. Mientras tanto, sigue vigente hasta el 31/12/2027 la deducción del 60 % en el IRPF por obras de eficiencia energética en el edificio completo. Para pedir ayudas necesitarás el IEEV.CV.

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos con el voto de tres quintos de los propietarios y de las cuotas, y también subir hasta un 20 % su participación en los gastos (art. 17.12 LPH). Además, quien quiera abrir uno nuevo necesita la aprobación expresa de la comunidad. Estos acuerdos no son retroactivos: los pisos que ya estaban inscritos como turísticos antes de esa fecha pueden seguir funcionando.